راهنمايي جمع و جور براي آشنايي با ساده ترين قوانين اجاره املاک
اجازه نشيني چه خوش نشيني باشد و چه نباشد، اين روزها ذهن بسياري از مردم را به خود مشغول کرده؛ افرادي که هر ساله يا به عنوان موجر يا به عنوان مستاجر پاي قرارداد اجاره را امضا مي کنند و متعهد مي شوند که ملک مورد اجاره را سالم تحويل داده و تحويل بگيرند. از آنجا که بازار اجاره و اجاره نشيني از روزهاي ابتدايي گرم ترين فصل سال حسابي داغ مي شود و تا آخرين روزهاي آن ادامه دارد، تصميم گرفتيم در اين شماره صفحات راهنما، شما را با سؤالات اوليه اي که در مبحث اجاره نشيني مطرح مي شود، آشنا کنيم:
موضوع اجاره متأسفانه اين روزها منشا بسياري از اختلافات مطرح شده در محاکم قضائي شده است. اساساً اجاره کردن به اين معني است که فردي به عنوان مستأجر منافع موضوع خاصي را که مي تواند انسان يا حيوان يا شيء باشد، از فرد ديگر به عنوان موجر تملک کند و در ازاي اين تملک و بهره برداري، مبلغي را به موجر بپردازد.
براساس ماده 466 قانون مدني «اجاره عقدي است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عين مستأجره مي شود.»
براين اساس اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عين مستأجره مي گويند. براي مثال شخصي که داراي خانه يا ماشين يا وسيله ديگري است، بدون اينکه آن را بفروشد، اجازه بهره برداري از آن را مي دهد، مي شود موجر، طرف مقابل هم مي شود مستأجر اجاره يک ملک اعم از تجاري يا مسکوني موضوعي اي است که در صفحات راهنماي امروز به آن مي پردازيم.

قرارداد خودماني
 

شايد براي خيلي ها اين سؤال پيش آمده باشد که اگر براي انعقاد قرارداد اجاره به بنگاه نرويم آيا مي توانيم خودمان قرارداد ببنديم؟
بهتر است بدانيد که بيشتر قراردادها را طرفين قرارداد مي توانند منعقد کنند و در اين مورد خاص هم از لحاظ حقوقي مشکل وجود ندارد اما معمولاً اشخاص عادي به خوبي نمي توانند قرارداد را تکميل کنند، همچنين در صورت بروز مشکل در آينده، اين نوع سندها، از اعتبار بالايي برخوردار نيستند.
با اين تفاسير مي توان گفت قرارداد اجاره به دو گونه بسته مي شود: روش اول اين است که از طريق مراجعه به مشاورين املاک و مشاهده ملک مورد نظر و اين قرارداد را ببنديد.در اين شيوه بايد لزوماً دو نفر شاهد، انعقاد اين قرارداد را گواهي کرده و امضا کنند و در دو نسخه ثبت شود (البته امروزه اين سند در سه نسخه نوشته مي شود و نسخه سوم نزد مشاور املاک نگهداري مي شود). بايد توجه کرد که ملک موردنظر بايد در زمان انعقاد قرارداد، موجود باشد و با تمام مسايلي لازمه که مدنظر مستأجر است، تطابق داشته باشد و همچنين مالکيت داشتن موجر نسبت به آن ملک به اثبات برسد، با اين حال پيشنهاد مي شود قبل از بستن قرارداد حتماً سند ملک موردنظر را ببينيد و در صورتي که با صاحب ملک مواجه نيستيد، سند وکالت يا قيوميت يا وصايت آن شخص از طرف مالک مشاهده کنيد. دقت کنيد که مدت اجاره هم بايد صريحاً ذکر شود و در صورت ذکر نشدن، طبق ماده 501 قانون مدني با توجه به اينکه اجاره بها بر مبناي ماهانه يا روز يا سال پرداخت مي شده، مدت قرارداد را بر مبناي آن معين مي کنند و مدنظر قرار مي دهند.
دومين روش بستن قرارداد از طريق مراجعه به دفاتر اسناد رسمي است. اين قرارداد هم با تمام شرايطي که گفته شد در دفترخانه بسته مي شود و تفاوت واضح آن با روش اول اين است که سندي که در دفترخانه تنظيم شده است يک سند رسمي است و سند تنظيمي در دفاتر مشاورين املاک، سندي عادي به شمار مي رود و در نتيجه سند رسمي از ارزش و جايگاه بالاتري نسبت به سند عادي برخوردار است و به استناد سند عادي فقط از طريق دادگاه ها مي توان درخواست تخليه کرد ولي در مورد اسناد رسمي مي توان علاوه بر دادگاه از طريق مراجعه به دفترخانه اي که اين قرارداد در آن منعقد شده هم، درخواست اجراي اين قرارداد مبني بر تخليه يا هر تعهدي که طرفين داشته اند را مطرح کرد.
البته بايد توجه کنيد که مي توانيد قراردادهاي بسته شده در مشاورين املاک را هم در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسانيد ولي متحمل هزينه اضافه و مازاد قرار مي شويد.

مدت زمان قرارداد
 

سؤال ديگري که از سوي بسياري از موجر و مستأجرها مطرح مي شود اين است که قرارداد اجاره از چه زماني آغاز مي شود؟ در واقع از چه تاريخي بايد اجاره بدهيم يا اينکه از چه زماني مي توان اسباب و اثاثيه را به خانه برد و اينکه ضمانت اجراي اين تعهدات چيست؟
قراردادهاي اجاره معمولاً يک ساله بسته مي شوند و زمان آغاز آن ها به توافق طرفين بستگي دارد، در غيراين صورت، قرارداد اجاره به محض انعقاد، آغاز مي شود و طرفين بايد تعهدات خود را نسبت به يکديگر اجرا کنند از جمله اينکه موجر بايد ملک مورد اجاره را به مستأجر تحويل دهد البته هنگامي اين تعهدات اجرا مي شود که امکان استفاده از آن ملک با توجه به هدف مستأجر، وجود داشته باشد درغير اين صورت تعهد، اجرا نشده باقي مي ماند و موجر ملزم به جبران خسارت وارده به مستأجر است. از سوي ديگر مستأجر هم ملزم به پرداخت اجاره بها به موجر است و همچنين بايد در پايان مدت اجاره، ملک را تخليه کند.
براي اجراي اين تعهدات مي توان الزامات متفاوتي در قرارداد گذاشت؛ مثلاً مي توان گفت که طرفين مبلغ معيني را در قرارداد ذکر کرده و در صورت عدم اجراي تعهد، اين مبلغ مشخص را به عنوان خسارت ناشي از عدم اجراي تعهد از طرف مقابل مطالبه کنند. راه حل ديگر اين است که به ازاي هر روز تأخير در اجراي تعهد، مبلغ مشخصي را به طرف مقابل بپردازند. اما تفاوت اين دو راه حل در اين است که در روش اول فرد فقط مي تواند يا مبلغ خسارت را مطالبه کند يا اجراي تعهد را و امکان جمع کردن هر دو خواسته وجود ندارد ولي در روش دوم امکان جمع کردن هر دو خواسته وجود دارد يعني فرد مي تواند هم خسارتش را مطالبه کند و هم طرف مقابل را مجبور به انجام تعهد کند.
راه حل سوم اين است که موجر مبلغ معيني تحت عنوان وديعه يا قرض الحسنه از مستاجر مطالبه کند که معمولاً در عرف از آن به عنوان چک تخليه ياد مي کنند و در صورت عدم تخليه يا به وجود آمدن خسارات ديگر از محل اين چک يا مبلغ دريافتي، استفاده لازم به عمل مي آيد. بايد توجه کنيد که ميزان مبلغ چک به ميزان ارزش خانه مقرر مي شود و در صورت عدم تخليه به اجرا گذاشته مي شود.

اجاره به شرط چاقو
 

چه زماني مي توان گفت که ملک مورد اجاره به مستاجر تحويل داده شده است؟ براي پاسخ به اين سؤال بايد بگوييم زماني مي توان مستاجر را ملزم به پرداخت اجاره بها کرد که تحويل ملک مورد اجاره به گونه اي صحيح و بدون عيب به مستاجر صورت گرفته باشد. طبق ماده 477 قانون مدني «موجر بايد عين مستاجره را درحالتي تسليم نمايد که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.»
اين نکته بايد مورد توجه قرار بگيرد که تمام هزينه هاي تعميرات اساسي و هزينه هاي کلي از قبيل نصب و راه اندازي و بهره برداري از دستگاه هاي تهويه، شوفاژ، کولر، آسانسور و شبکه آب و برق و گاز به عهده مالک است و مالک (موجر) بايد خرابي موجود در ملک را برطرف کرده و سپس ملک را تحويل دهد. به اين نکته مهم هم بايد توجه شود که پرداخت هزينه هايي که مستأجر مي خواهد صرف کند تا از ملک مورد نظر به نحوه بهتري استفاده کند به عهده خود مستاجر است. به عنوان مثال اگر مستاجر بخواهد براي خانه اي که کابينت فلزي به اندازه کافي دارد، کابينت ام دي اف انتخاب کند، اگر مالک راضي نباشد مستاجر شخصاً بايد هزينه ها را پرداخت کند.

تعميرات منزل
 

بين بسياري از مالک و مستاجرها اين سؤال مطرح مي شود که اگر در طول استفاده از ملک مورد اجاره هزينه هايي براي آن ملک به وجود آيد چه کسي بايد آن را بپردازد؟
طبق ماده 486 قانون مدني هزينه تعميرات اساسي که در جهت استفاده از ملک لازم است، با موجر است و بايد او پرداخت کند ولي تعميراتي که عدم انجام آن باعث سلب استفاده از آن ملک نمي شود؛ مثلاً تعمير کولر يا سيستم گرمايش، با مستاجر است و نه موجر.
همين طور بايد به اين نکته توجه کنيد که اگر مستاجر در طول مدت اجاره اقدامات و فعاليت و تغييراتي در ملک انجام دهد، نمي تواند هزينه اين تغييرات را بگيرد و همچنين اگر اقدامات و تعميرات لازم براي ملک را بدون اطلاع به موجر انجام دهد باز هم نمي تواند اين مبلغ پرداختي را از موجر مطالبه کند.
به عنوان مثال اگر در سيستم لوله کشي خانه مشکلي پيش آمد و مستاجر بدون هماهنگي و اطلاع صاحبخانه آن را تعمير کرد، نمي تواند هزينه هاي به خاطر اين موضوع از او دريافت کند مگر اينکه بتواند اثبات کند که آن اقدام ضروري بوده و در صورت انجام نشدن تعميرات ضرري بزرگ تر به وجود آمده. همين طور اگر در پايان مدت اجاره در ملک خرابي به وجود بيايد و اين خرابي ها به وسيله مستاجر در ملک ايجاد شده باشد به نحوي که امکان استفاده از ملک را از بين برده باشد، بايد هزينه اين تعميرات را از مستاجر مطالبه کرد اما هزينه استهلاک متعارف و حد معمول را نمي توان از مستاجر مطالبه کرد.

ميري يا ببرمت؟
 

قاعده و اساس قرارداد اجاره اين است که در پايان مدت اجاره در صورتي که توافقي بين طرفين مبني بر ادامه اين قرارداد تحقق پيدا نکند بايد مستاجر ملک را تخليه کند و در صورتي که از اين کار خودداري کند از راه دور مي توان او را به اين کار وادار کرد:
1) در صورتي که قرارداد به گونه سند عادي و نزد مشاورين املاک تنظيم شده باشد فقط از طريق شوراي حل اختلاف مي توان مطالبه تخليه کرد و اين امر مبتني بر درخواست ساده است و نياز به رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني دارد.
2) اما اگر قرارداد رسمي باشد، مي توان به همان دفترخانه رجوع و مراحل قانوني را پيگيري کرد. در هر دو طريق در صورتي که موجر مبلغي تحت عنوان وديعه يا قرض الحسنه گرفته باشد، مي تواند به اندازه ميزان مبلغي که اجاره بها داده نشده و همچنين خسارتي که مستاجر به ملک زده است از وديعه يا قرض الحسنه، مطالبه کند و از صندوق دادگستري يا دايره اجرا (اجراييه ثبت) که اين مبلغ به آنجا وديعه داده شده، درخواست کند که اين مبلغ را پرداخت کنند.
البته لازم است که يک گواهي از دفتر شعبه دادگاهي که دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به آنجا تسليم شده است را به شوراي حل اختلاف که پرونده در حال بررسي است يا دايره اجرا تحويل دهد.

پول بده تا برم
 

سرقفلي به عنوان يکي ديگر از موضوعات مهم در مبحث اجاره مطرح مي شود که خيلي ها درباره آن اطلاعات کافي اي ندارند. سرقفلي به مبلغي گويند که موجر در ابتداي قرارداد اجاره ملک تجاري از مستاجر مطالبه مي کند و به نوعي سرقفلي را منتقل مي کند. در اينجا اين نکته بايد مورد توجه قرار بگيرد که مطالبه و پرداخت سرقفلي مبتني بر توافق طرفين است و ميزان آن هم مبتني بر عرف و اوضاع و احوال و توافق طرفين است.
البته در بعضي شرايط اين امکان وجود دارد که با اينکه مستاجر هيچ مبلغي تحت عنوان سرقفلي به موجر نداره باز هم مي تواند اين مبلغ را مطالبه کند؛ اين شرايط عبارتند از:
1) در صورتي که شرط شده باشد موجر حق افزايش اجاره بها و تخليه ملک را ندارد يعني موجر متعهد شود که هر ساله ملک را به همان مبلغ واگذار کند، در اين حالت اگر مستاجر از اين شرايط که به نفع او واقع شده بگذرد و از اين شرط استفاده نکند، مي تواند در ازاي آن از موجر، سرقفلي مطالبه کند.
2) در صورتي که شرط شود موجر، ملک را هر ساله به مستاجر بر مبناي اجاره بهاي متعارف بدهد و اگر مستاجر از اين حق استفاده نکند مي تواند از موجر تقاضاي سرقفلي کند. بايد توجه کنيد که در هر دو اين حالات تبديل شدن به سرقفلي فقط مبتني بر توافق طرفين است و در صورتي که اساساً هيچ مبلغي بين طرفين مبادله نشده باشد ديگر امکان مطالبه اين چنين مبلغي از سوي مستاجر وجود ندارد مگر استثنائات مطرح شده در بالا.
در ضمن سرقفلي فقط در مورد املاک تجاري مطرح است و در مورد اماکن مسکوني چنين قاعده اي نداريم و اين موضوع که بعضي ها مي گويند اگر مستاجري چند سال طولاني در خانه اي بنشيند ديگر صاحب ملک نمي تواند بيرونش کند مگر اينکه مبلغي را به عنوان سرقفلي به او بپردازد، به هيچ وجه درست نيست.
منبع:همشهري سرنخ، شماره 60